房地产开发企业囤地决策的演化博弈及其管制研究

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3.0 李佳 2024-09-25 5 4 1.29MB 104 页 150积分
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XXXX 学院硕士学位论文
房地产开发企业囤地决策的演化博弈 及其管制研究
摘 要
近年来我国囤地现象越来越严重，不仅给开发商带来危害，而且还严重影响
房地产业和其他行业的健康发展，引发一系列社会问题。囤地的危害性已得到广
泛共识，为此政府频繁出台闲置土地处置法律法规，学者也热烈讨论应对策略。
然而已有文献主要是或从技术角度研究监察土地的方法，或从企业角度研究合理
的土地储备和决策方法，或从政府角度研究土地监察管制策略等，这些研究对缓
解囤地和指导企业决策起到了一定帮助，但效果却不佳。本文尝试运用演化博弈
论方法建立房地产开发企业囤地的博弈模型来分析企业囤地行为机理及演化趋
势，并以此提出管理建议。
本文首先依据企业土地储备理论、闲置土地理论，梳理房地产开发企业囤地
决策行为机理。然后建立了对称房地产开发企业囤地决策的演化博弈、非对称房
地产开发企业囤地决策的演化博弈、房地产开发企业与地方政府间囤地决策的演
化博弈、房地产开发企业与土地督察员间囤地决策的演化博弈，以分析房地产开
发企业在不同条件下的囤地决策与演化趋势，及政府关于囤地管制的演化趋势。
最后根据模型结论提出政府管制囤地与企业储备土地的管理建议。本文通过分析
囤地决策演化博弈模型，得出了以下结论：
（1）房地产开发企业囤地决策受到其他房地产开发企业、地方政府、土地督
察员等多方主体策略影响，具体因素包括囤地收入、“搭便车”收益、政府奖励、
土地购置成本、土地持有成本、土地闲置成本和形象损失成本。
（2）当政府不监察或监察但处罚标准一致且力度小，企业囤地成本同等，且
小于囤地收入时，囤地愈演愈烈，发达地区囤地比欠发达地区更严重。当政府动
态监测且处罚力度严厉时，房地产开发企业囤地决策的演化会达到一定比例的稳
定，囤地比例 x
*
3 =(C−R2)/(R1 −R2 −R3)，不囤地企业比例为(R3 +C−R1)/(R3 +R2
−R1)，且
在同等处罚力度下，经济发达地区囤地损失更小，处罚效果较差。
（3）当开发商囤地获得的部分囤地收入都大于土地购置成本和土地持有成
本；且地方政府管制囤地得到收入比管制花费的成本还高时，系统的演化稳定策
略（ESS）是企业囤地，地方政府不管制。随着社会经济的发展和土地利用的越来
越充分，房地产开发企业的最终演化趋势必然是不囤地,但其过程漫长。当前为了
防止地方政府与房地产开发企业勾结，调动地方政府的管制积极性，应增加地方
政府不管制的处罚成本，增加地方政府管制的奖励和管制收入，同时降低地方政
府的管制成本。
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（4）土地督察员行动策略的影响因素主要有工资、腐败收入、努力成本、斗
争成本、腐败损失。当土地督察员的腐败净损失（腐败收入减去腐败损失）高于
监察成本时，土地督察员的监察比例与房地产开发企业囤地比例相互影响，没有
稳定点，是一个动态过程，合理的监察比例 x 是R21 − C21 ，此时囤地的比例
是 C22
C11 。若要降低企业囤地比例与土地督察员监察概率，应增加土地督察员
C13 − R12
−
C
12
的腐败成本；降低土地督察员监察工作的成本。
根据研究结论，本文为政府管制、企业管理提出了如下建议：
（1）政府管制囤地方面：建议完善闲置土地法律法规，可参考本文的囤地差
异性处罚力度模型；改革地方政府考核制度；进行土地用途、土地交易管制；加
强房地产企业投资管制、信息管制、进入与退出市场管制； 与完善土地监察机
制。
（2）企业管理方面：建议企业制定土地储备计划，建立土地信息系统，建立
多样化融资渠道，建立项目运营系统、制定全面预算与加强质量管理等。
关键词：房地产开发企业；囤地；演化博弈论；管制策略
II
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目录
第一章 绪 论........................................................ 1
第一节 研究背景及问题的提出..................................... 1
第二节 研究目的与研究内容....................................... 3
第三节 研究意义及创新........................................... 4
第四节 研究内容与技术路线....................................... 4
第二章 文献综述..................................................... 8
第一节 相关理论综述............................................. 8
第二节 政府管制文献综述........................................ 16
第三节 房地产开发企业囤地文献综述.............................. 19
第四节 述评.................................................... 27
第三章 研究方法.................................................... 29
第一节 博弈论的发展历史与应用.................................. 29
第二节 博弈论的要素与分类...................................... 30
第三节 演化博弈论.............................................. 32
第四节 演化博弈论用于房地产开发企业囤地决策的可行性分析.........36
第四章 房地产开发企业囤地决策的演化博弈............................ 37
第一节 房地产开发企业囤地决策的影响因素分析.....................37
第二节 对称房地产开发企业之间囤地决策演化博弈...................38
第三节 非对称房地产开发企业囤地决策演化博弈.....................52
第四节 房地产开发企业与地方政府之间囤地演化博弈.................64
第五节 房地产开发企业与土地督察员之间囤地演化博弈...............72
第五章 研究结论与启示.............................................. 79
第一节 研究结论................................................ 79
第二节 管制与管理建议.......................................... 81
第三节 研究局限与展望.......................................... 86
参考文献........................................................... 87
附录一 硕士在读期间参加的科研项目及发表的学术论文..................92
致谢 .............................................................. 93
VI
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图索引
图 1-1 2001 年-2008 年全国耕地面积变化情况............................ 2
图 1-2 技术路线图................................................... 7
图 2-1 最佳收获时间模型............................................ 11
图 2-2 房地产开发企业土地储备决策系统模型.......................... 12
图 2-3
1997-2010 年我国房地产开发企业土地开发与购置情况对比图........ 21
图 4-1 命题 1.1 的博弈复制动态相位图.................................41
图 4-2
1997-2009 年全国土地价格与房屋价格变化趋势比较............... 43
图 4-3
1997 年-2007 年全国未开发土地面积............................. 46
图 4-4 命题 1.2 的博弈复制动态相位图.................................47
图 4-5
1999 年-2009 年全国未开发土地面积............................. 50
图 4-6 命题 1.3 的博弈复制动态相位图.................................50
图 4-7 经济发达地区与经济欠发达地区土地价格的增长绝对值比较.........55
图 4-8 经济发达地区与经济欠发达地区土地价格的增长倍数比较............56
图 4-9 2006-2010 年全国各省市每年未开发土地面积...................... 57
图 4-10 2006 -2009 年全国各省市每年未开发土地与完成开发土地面积之比. . 58
图 4-11 1999-2006 年全国各省市每年未开发土地面积与开发土地面积之比....63
图 4-12 情形 1 的复制动态关系图......................................75
图 4-13 情形 2 的复制动态关系图......................................75
图 4-14 土地督察员与开发企业的概率平衡对局...........................78
VII
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表索引
表 2-1 闲置土地的定义............................................... 13
表 2-2 全国闲置土地..................................................20
表 2-3 1997-2010 年我国房地产开发企业土地开发与购置情况.............. 21
表 2-4 土地储备、闲置土地与囤地概念的联系与区别......................22
表 2-5
国内学者关于完善相关土地管理法律制度的观点....................24
表 4-1 对称房地产开发企业双方的支付矩阵..............................39
表 4-2 1997-2009 全国土地价格与房屋价格变化情况比较.................. 42
表 4-3 土地年增长率与贷款利率统计表..................................44
表 4-4 我国开发商囤地情况统计表......................................45
表 4-5 关于打击闲置土地的相关法律法规................................49
表 4-6 非对称房地产开发企业双方的支付矩阵............................53
表 4-7 平衡点的局部稳定性分析........................................54
表 4-8
囤地处罚模型算例对比表........................................60
表 4-9 房地开发企业与地方政府的支付矩阵..............................66
表 4-10 平衡点的局部稳定性分析.......................................67
表 4-11 命题 3.1 平衡点的局部稳定性分析结果...........................69
表 4-12 命题 3.2 平衡点的局部稳定性分析结果...........................70
表 4-13 土地督察员与房地产开发企业的支付矩阵.........................74
表 4-14 简化的支付矩阵...............................................74
表 4-15 平衡点的局部稳定性分析结果...................................77
VIII
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第一章 绪 论
第一节 研究背景及问题的提出
房地产业是我国重要的产业，在我国国民经济和社会发展中起着举足轻重的
作用：一是投资大，占全国投资的比重大且增长快。根据中国经济统计快报的数
据显示，2010 年 1-10
月中国各行业固定资产投资统计，全国总投资额 187556.1
亿元，其中房地产业的固定资产总投资额 45622.0 亿元，占全国总投资额的
24.3%， 且比 2009
年同期增长 34.6%① ; 2011 年上半年，中国固定资产投资
（不含农户） 124567 亿元，同比增长 25.6%，而全国房地产开发投资 26250 亿
元，占总比重的 21.1%，且同比增长 32.9%②。二是产值大，占全国 GDP 比重大
且增长快。据国家 统计局数据显示，2011 年上半年国内生产总值（GDP）是
204459 亿元，同比增长 9.6%；而房地产业商品房销售额上半年为 24589 亿元，
占国内生产总值的 12% ， 且同比增长 24.1%。三是影响力大， 带动了一系列相
关产业的发展，具有强大的经 济拉动作用。房地产业产业链长，关联度大， 直
接或间接影响着众多产业，如装 潢业、家具业、家电业、物业管理、中介服务
业、金融业、水电煤气、餐饮业、 交通运输业、零售业、仪表业、建筑业、建
材业、机械工业、有色金属业、冶金 业、化学业等产业的发展 。四是贡献大，
它为城市建设和发展，尤其是改善人民 群众居住条件等方面做出了重大贡献。
所以房地产业的健康发展关系着国家宏观 经济发展、社会稳定和大众民生。
房地产业的发展离不开土地资源，土地是其重要的生产要素和基础资源（黄
磊品，2005）。房地产开发企业储备适量土地可以增强抵御风险能力（刘玉录，
2001
），
提高筹融资与抵押贷款能力（谢娜， 2009
），
有利于企业可持续发展
（何 子干，2008）。我国人多地少， 土地资源短缺，耕地面积少，而且随着城市的
发展， 大量耕地转为建设用地，耕地面积还在不断减少（如图 1-1 所示）。人口
密集，土 地资源稀缺，用地需求增加，这些国情决定我国必须走集约型土地之
路。但随着 城市化的快速发展，全国各地却出现了严重的圈地、占地现象，大
面积土地被闲 置浪费。近年来，土地闲置现象已经成为政府和社会各界关注的焦
点问题（Michael A ．Pagano et.al, 2000；雷爱先、刘维新， 1999；卢新海、黄善
林，2007；楼江，
①数据来源：中国经济统计快报 201022.
②数据来源：统计局：2011 年上半年国内生产总值同比增长 9.6%.统计局网
站. http://www.gov.cn/gzdt/2011-07/13/content_ 1905423.html.
1
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邓浩强，2007）。
图 1-1 2001 年-2008 年全国耕地面积变化情况①
而房地产开发商购地囤积不开发或延迟开发是造成土地闲置的一个主要原
因。根据统计数据显示，2008 年房地产行业囤地 8.75 亿平方米，而 2008 年年
开 发面积仅 2.87 亿平方米，囤地可供静态开发 3 年② 。2009 年国土部发布截止
2009 年 11
月全国闲置房地产用地约 1 万公顷，约占年度出让房地产开发用地总
量的七 分之一③
。2010 年 8 月国土资源部公布，全国闲置用地 1457 宗，面积
近万公顷, 几乎全国各地都有房地产闲置用地，北京、广东、海南、江苏、重庆等
尤为严重， 占了全国的 1/4④ 。根据 2010 年中国统计年鉴数据计算，全国每年房
地产开发用地 从 1997 年的 7371.3 万平方米增加到 2010 年的 21253.66 万平方
米，年均增长率约 为 8.5%；而房地产开发商每年购置的土地面积则从 1997 年
的 6641.7 万平方米增 加到 2010 年的 40969.53 万平方米，年均增长率约为
15%，年均购置土地面积的增 长率远大于年均开发土地面积的增长率⑤。按此计
算， 从 1997 年到 2010 年全国房 地产开发商储备的土地足够它们开发 7 年。
可见，房地产开发企业囤地之严重， 囤地是导致土地闲置的主要因素。
囤地危害多，囤地导致土地资源严重浪费、导致楼市供应紧张推高房价地价、
导致金融风险，影响市场稳定；囤地危害房地产业的健康发展，影响经济发展、
社会稳定和大众民生。对囤地企业而言， 短期内虽“囤地胜囤金”，可攫取大量土
地增值收益；但长期看，不合理的土地储备必给企业带来经营风险，影响其可持
①数据来源：2008 年中国国土资源部公报.
②数据来源：杨峰.从囚徒困境看房地产企业土地囤积行为[J].现代经济探讨.
③数据来源：叶檀.清理闲置土地就是清理腐败[O/B].每日经济新闻.
④数据来源：网易房产. http://bj.house.163.com/special/00074IK0/xianzhimingdan.html.
⑤数据来源：根据 2010 年中国统计年鉴整理.
2
XXXX 学院硕士学位论文
续发展。
开发商囤地的危害和后果已经引起了学术界的重视，学者们或从宏观和中观
层次研究闲置土地的状况、类型、成因与解决方案； 或从技术角度研究监察土
地 的方法；或从政府角度研究土地监察管制策略等，这些研究对缓解囤地和指
导企 业决策起到了一定帮助，但效果却不佳。要有效管制开发商囤地行为，必
须洞悉 市场中的微观主体开发商的囤地行为机理，并据此构建系统性、针对性
的管制策 略，然而现有研究主要着眼于宏观层面的政策探讨，而对于开发商囤
地行为决策 机制鲜有关注。因此房地产开发企业囤地的决策机制和管制策略是
一个迫切需要 研究的课题。
第二节 研究目的与研究内容
房地产开发企业囤地现象长期存在且越来越严重，不仅闲置土地浪费资源、
增加房地产开发企业经营风险、还影响整个房地产行业健康发展 ，引发诸多社会
问题。本文的研究目的是分析房地产开发企业囤地决策机制与演化趋势，以及管
制策略。研究在分析房地产开发企业囤地决策影响因素的基础上，运用演化博弈
方法，构建房地产开发企业之间、房地产开发企业与地方政府之间、房地产开发
企业与土地督察局的工作人员即土地督察员之间的演化博弈模型，分析房地产开
发企业在不同条件下的囤地决策与演化趋势，以及政府囤地管制的演化趋势，最
终对政府管制囤地与企业储备土地提出合理建议。
因此本文的研究内容主要有：
（一）内涵界定——房地产开发企业囤地行为的范围与内涵是什么？
（二）囤地决策影响因素梳理——房地产开发企业囤地会影响多方利益主体，
其囤地决策必然受多方因素影响。本文欲根据土地储备理论、闲置土地理论和囤
地文献分析房地产开发企业囤地决策的影响因素。
（三）房地产开发企业囤地决策的演化博弈——在分析房地产开发企业囤地
决策的影响因素基础上构建囤地决策的演化博弈模型，分析囤地决策的演化稳定
策略，并用现实数据和案例解释验证结论。并为政府采取管制措施提供建议，为
企业降低经营风险提供建议。
（四）政府管制房地产开发企业囤地的演化博弈——通过分析房地产开发企
业与地方政府、土地督察局的工作人员即土地督察员关于囤地决策的演化博弈关
系，得到政府管制囤地的演化趋势，并提出政府有效管制囤地和企业降低土地储
备风险的管理建议。
3
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第三节 研究意义及创新
一、 研究意义
（一）理论意义
本文运用演化博弈论分析房地产开发企业的囤地行为，建立了房地产开发企
业的演化博弈模型、房地产与地方政府演化博弈模型、房地产开发企业与土地督
察局的工作人员即土地督察员的演化博弈模型。通过这些模型，深刻分析房地产
开发企业囤地决策的行为机理和各博弈方的演化均衡策略。本文研究一定程度上
扩展了房地产开发企业土地储备决策研究和闲置土地研究，也丰富了演化博弈理
论的实践内容。
（二）实践意义
房地产开发企业囤地现象一直存在，危害大，一直是社会关注的热点，研究
其决策机理、演化趋势和管制方式对控制囤地行为具有现实意义。本文得到的房
地产开发企业囤地决策机理和演化均衡策略，可以指导中央政府制定合理的管制
措施和房地产开发企业降低企业土地储备风险。
二、创新之处
研究视角创新。第一，现实中开发企业囤地是导致闲置土地的主要原因之一，
然而目前文献却主要是从宏观和中观层次研究闲置土地的状况、类型、成因与解
决方案，少有从微观企业层次研究导致闲置土地的企业囤地行为。第二，开发企
业囤地是土地违法行为，目前文献研究囤地多是定性描述，研究土地违法行为多
是从技术（遥感、地理信息系统、数据库等技术）和数据分析方法，或是从宏观
政策层面研究应对策略；少有从开发企业层面，并运用博弈论方法，探明开发商
囤地决策的机制及演化趋势，从而提出针对性管制策略。
第四节 研究内容与技术路线
一、内容架构
本文研究根据“剖析问题——揭示机理——探索策略”的思路展开，内容共
分为六章。
第一章为绪论。先分析我国房地产行业的重要性与土地资源的稀缺性，囤地
严重性与危害性，以此为基础提出本文的研究问题和目的，研究意义、研究内容
范围、研究方法及技术路线和创新之处。
第二章为文献综述。首先对房地产开发企业囤地概念进行界定；然后对囤地
4
XXXX 学院硕士学位论文
概念涉及的理论和实践进行梳理与归纳，主要包括房地产开发企业土地储备理论、
闲置土地理论、土地违法行为研究、以及现有文献对囤地的研究。通过文献综述，
阐述目前关于房地产开发企业囤地问题研究的不足和未来研究方向，为全文奠定
了文献基础和提供研究切入点。
第三章为研究方法与理论基础。重点是对博弈论，尤其是演化博弈论方法进
行 了 介绍， 包 括 博 弈 论 的 基本概念 、 演 化 博 弈 论 核心概 念 （ 演 化稳 定 策 略
（ESS）、 动态复制系统、演化平衡策略的渐近稳定分析）、演化博弈论与经典博
弈论的区别、 演化博弈论的应用和演化博弈论用于本文研究的可行性。这是本文
研究囤地问题 的方法与理论基础。
第四章为房地产开发企业囤地决策的演化博弈分析。首先建立了对称房地产
开发企业之间的演化博弈模型，在此基础上又建立了非对称房地产开发企业囤地
决策的演化博弈模型。前者分析了同质房地产开发企业在不同的政府管制条件下
的囤地演化趋势；后者则分析了不同类型的房地产开发企业面对政府管制条件的
不同演化趋势。接着建立了房地产开发企业与地方政府之间的演化博弈模型分析
地方政府管制房地产开发企业囤地的情况，然后又分析了中央直属的土地督察局
的工作人员（土地督察员）监察企业囤地的情况，这两个模型的目的是分析政府
管制房地产开发企业囤地的演化趋势。通过这四个模型的分析，得到房地产开发
企业囤地决策演化的趋势与规律，和政府有效管制囤地的建议。并提出如何改变
各博弈方支付的建议来实现更有利于土地资源和社会可持续发展的演化稳定策
略。
第五章为结论与建议。总结前文的研究结论，并根据结论提出政府如何有效
管制囤地和企业如何规避囤地风险的管理建议。
第六章为研究局限和展望。分析本文的不足及原因， 并指出后续研究的方向。
二、研究方法
（一）文献研究法
通过大量文献的阅读和整理，了解与该课题有关的理论和国内外研究现状，
对闲置土地、开发企业囤地闲置土地研究进行梳理，并深入分析开发企业囤地的
主要原因。这些为本研究构建理论模型、提出假设和进一步的深化提供了比较充
足的文献资料和理论基础。
（二）博弈论方法
本研究用演化博弈论方法对房地产开发企业囤地问题建立了数学模型，并用
数学方法推导证明命题。
5
摘要：

XXXX学院硕士学位论文房地产开发企业囤地决策的演化博弈及其管制研究摘要近年来我国囤地现象越来越严重，不仅给开发商带来危害，而且还严重影响房地产业和其他行业的健康发展，引发一系列社会问题。囤地的危害性已得到广泛共识，为此政府频繁出台闲置土地处置法律法规，学者也热烈讨论应对策略。然而已有文献主要是或从技术角度研究监察土地的方法，或从企业角度研究合理的土地储备和决策方法，或从政府角度研究土地监察管制策略等，这些研究对缓解囤地和指导企业决策起到了一定帮助，但效果却不佳。本文尝试运用演化博弈论方法建立房地产开发企业囤地的博弈模型来分析企业囤地行为机理及演化趋势，并以此提出管理建议。本文首先依据企业土地...

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