房地产开发企业囤地决策的演化博弈及其管制研究

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3.0 李佳 2024-09-25 4 4 1.29MB 104 页 150积分

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XXXX 学院硕士学位论文

房地产开发企业囤地决策的演化博弈及其管制研究

摘要

近年来我国囤地现象越来越严重，不仅给开发商带来危害，而且还严重影响

房地产业和其他行业的健康发展，引发一系列社会问题。囤地的危害性已得到广

泛共识，为此政府频繁出台闲置土地处置法律法规，学者也热烈讨论应对策略。

然而已有文献主要是或从技术角度研究监察土地的方法，或从企业角度研究合理

的土地储备和决策方法，或从政府角度研究土地监察管制策略等，这些研究对缓

解囤地和指导企业决策起到了一定帮助，但效果却不佳。本文尝试运用演化博弈

论方法建立房地产开发企业囤地的博弈模型来分析企业囤地行为机理及演化趋

势，并以此提出管理建议。

本文首先依据企业土地储备理论、闲置土地理论，梳理房地产开发企业囤地

决策行为机理。然后建立了对称房地产开发企业囤地决策的演化博弈、非对称房

地产开发企业囤地决策的演化博弈、房地产开发企业与地方政府间囤地决策的演

化博弈、房地产开发企业与土地督察员间囤地决策的演化博弈，以分析房地产开

发企业在不同条件下的囤地决策与演化趋势，及政府关于囤地管制的演化趋势。

最后根据模型结论提出政府管制囤地与企业储备土地的管理建议。本文通过分析

囤地决策演化博弈模型，得出了以下结论：

（1）房地产开发企业囤地决策受到其他房地产开发企业、地方政府、土地督

察员等多方主体策略影响，具体因素包括囤地收入、“搭便车”收益、政府奖励、

土地购置成本、土地持有成本、土地闲置成本和形象损失成本。

（2）当政府不监察或监察但处罚标准一致且力度小，企业囤地成本同等，且

小于囤地收入时，囤地愈演愈烈，发达地区囤地比欠发达地区更严重。当政府动

态监测且处罚力度严厉时，房地产开发企业囤地决策的演化会达到一定比例的稳

定，囤地比例 x

3 =(C−R2)/(R1 −R2 −R3)，不囤地企业比例为(R3 +C−R1)/(R3 +R2

−R1)，且

在同等处罚力度下，经济发达地区囤地损失更小，处罚效果较差。

（3）当开发商囤地获得的部分囤地收入都大于土地购置成本和土地持有成

本；且地方政府管制囤地得到收入比管制花费的成本还高时，系统的演化稳定策

略（ESS）是企业囤地，地方政府不管制。随着社会经济的发展和土地利用的越来

越充分，房地产开发企业的最终演化趋势必然是不囤地,但其过程漫长。当前为了

防止地方政府与房地产开发企业勾结，调动地方政府的管制积极性，应增加地方

政府不管制的处罚成本，增加地方政府管制的奖励和管制收入，同时降低地方政

府的管制成本。

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（4）土地督察员行动策略的影响因素主要有工资、腐败收入、努力成本、斗

争成本、腐败损失。当土地督察员的腐败净损失（腐败收入减去腐败损失）高于

监察成本时，土地督察员的监察比例与房地产开发企业囤地比例相互影响，没有

稳定点，是一个动态过程，合理的监察比例 x 是R21 − C21 ，此时囤地的比例

是 C22

C11 。若要降低企业囤地比例与土地督察员监察概率，应增加土地督察员

C13 − R12

−

的腐败成本；降低土地督察员监察工作的成本。

根据研究结论，本文为政府管制、企业管理提出了如下建议：

（1）政府管制囤地方面：建议完善闲置土地法律法规，可参考本文的囤地差

异性处罚力度模型；改革地方政府考核制度；进行土地用途、土地交易管制；加

强房地产企业投资管制、信息管制、进入与退出市场管制；与完善土地监察机

制。

（2）企业管理方面：建议企业制定土地储备计划，建立土地信息系统，建立

多样化融资渠道，建立项目运营系统、制定全面预算与加强质量管理等。

关键词：房地产开发企业；囤地；演化博弈论；管制策略

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第一章绪论........................................................ 1

第一节研究背景及问题的提出..................................... 1

第二节研究目的与研究内容....................................... 3

第三节研究意义及创新........................................... 4

第四节研究内容与技术路线....................................... 4

第二章文献综述..................................................... 8

第一节相关理论综述............................................. 8

第二节政府管制文献综述........................................ 16

第三节房地产开发企业囤地文献综述.............................. 19

第四节述评.................................................... 27

第三章研究方法.................................................... 29

第一节博弈论的发展历史与应用.................................. 29

第二节博弈论的要素与分类...................................... 30

第三节演化博弈论.............................................. 32

第四节演化博弈论用于房地产开发企业囤地决策的可行性分析.........36

第四章房地产开发企业囤地决策的演化博弈............................ 37

第一节房地产开发企业囤地决策的影响因素分析.....................37

第二节对称房地产开发企业之间囤地决策演化博弈...................38

第三节非对称房地产开发企业囤地决策演化博弈.....................52

第四节房地产开发企业与地方政府之间囤地演化博弈.................64

第五节房地产开发企业与土地督察员之间囤地演化博弈...............72

第五章研究结论与启示.............................................. 79

第一节研究结论................................................ 79

第二节管制与管理建议.......................................... 81

第三节研究局限与展望.......................................... 86

参考文献........................................................... 87

附录一硕士在读期间参加的科研项目及发表的学术论文..................92

致谢 .............................................................. 93

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图索引

图 1-1 2001 年-2008 年全国耕地面积变化情况............................ 2

图 1-2 技术路线图................................................... 7

图 2-1 最佳收获时间模型............................................ 11

图 2-2 房地产开发企业土地储备决策系统模型.......................... 12

图 2-3

1997-2010 年我国房地产开发企业土地开发与购置情况对比图........ 21

图 4-1 命题 1.1 的博弈复制动态相位图.................................41

图 4-2

1997-2009 年全国土地价格与房屋价格变化趋势比较............... 43

图 4-3

1997 年-2007 年全国未开发土地面积............................. 46

图 4-4 命题 1.2 的博弈复制动态相位图.................................47

图 4-5

1999 年-2009 年全国未开发土地面积............................. 50

图 4-6 命题 1.3 的博弈复制动态相位图.................................50

图 4-7 经济发达地区与经济欠发达地区土地价格的增长绝对值比较.........55

图 4-8 经济发达地区与经济欠发达地区土地价格的增长倍数比较............56

图 4-9 2006-2010 年全国各省市每年未开发土地面积...................... 57

图 4-10 2006 -2009 年全国各省市每年未开发土地与完成开发土地面积之比. . 58

图 4-11 1999-2006 年全国各省市每年未开发土地面积与开发土地面积之比....63

图 4-12 情形 1 的复制动态关系图......................................75

图 4-13 情形 2 的复制动态关系图......................................75

图 4-14 土地督察员与开发企业的概率平衡对局...........................78

VII

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表索引

表 2-1 闲置土地的定义............................................... 13

表 2-2 全国闲置土地..................................................20

表 2-3 1997-2010 年我国房地产开发企业土地开发与购置情况.............. 21

表 2-4 土地储备、闲置土地与囤地概念的联系与区别......................22

表 2-5

国内学者关于完善相关土地管理法律制度的观点....................24

表 4-1 对称房地产开发企业双方的支付矩阵..............................39

表 4-2 1997-2009 全国土地价格与房屋价格变化情况比较.................. 42

表 4-3 土地年增长率与贷款利率统计表..................................44

表 4-4 我国开发商囤地情况统计表......................................45

表 4-5 关于打击闲置土地的相关法律法规................................49

表 4-6 非对称房地产开发企业双方的支付矩阵............................53

表 4-7 平衡点的局部稳定性分析........................................54

表 4-8

囤地处罚模型算例对比表........................................60

表 4-9 房地开发企业与地方政府的支付矩阵..............................66

表 4-10 平衡点的局部稳定性分析.......................................67

表 4-11 命题 3.1 平衡点的局部稳定性分析结果...........................69

表 4-12 命题 3.2 平衡点的局部稳定性分析结果...........................70

表 4-13 土地督察员与房地产开发企业的支付矩阵.........................74

表 4-14 简化的支付矩阵...............................................74

表 4-15 平衡点的局部稳定性分析结果...................................77

VIII

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第一章绪论

第一节研究背景及问题的提出

房地产业是我国重要的产业，在我国国民经济和社会发展中起着举足轻重的

作用：一是投资大，占全国投资的比重大且增长快。根据中国经济统计快报的数

据显示，2010 年 1-10

月中国各行业固定资产投资统计，全国总投资额 187556.1

亿元，其中房地产业的固定资产总投资额 45622.0 亿元，占全国总投资额的

24.3%，且比 2009

年同期增长 34.6%① ; 2011 年上半年，中国固定资产投资

（不含农户） 124567 亿元，同比增长 25.6%，而全国房地产开发投资 26250 亿

元，占总比重的 21.1%，且同比增长 32.9%②。二是产值大，占全国 GDP 比重大

且增长快。据国家统计局数据显示，2011 年上半年国内生产总值（GDP）是

204459 亿元，同比增长 9.6%；而房地产业商品房销售额上半年为 24589 亿元，

占国内生产总值的 12% ，且同比增长 24.1%。三是影响力大，带动了一系列相

关产业的发展，具有强大的经济拉动作用。房地产业产业链长，关联度大，直

接或间接影响着众多产业，如装潢业、家具业、家电业、物业管理、中介服务

业、金融业、水电煤气、餐饮业、交通运输业、零售业、仪表业、建筑业、建

材业、机械工业、有色金属业、冶金业、化学业等产业的发展。四是贡献大，

它为城市建设和发展，尤其是改善人民群众居住条件等方面做出了重大贡献。

所以房地产业的健康发展关系着国家宏观经济发展、社会稳定和大众民生。

房地产业的发展离不开土地资源，土地是其重要的生产要素和基础资源（黄

磊品，2005）。房地产开发企业储备适量土地可以增强抵御风险能力（刘玉录，

2001

），

提高筹融资与抵押贷款能力（谢娜， 2009

），

有利于企业可持续发展

（何子干，2008）。我国人多地少，土地资源短缺，耕地面积少，而且随着城市的

发展，大量耕地转为建设用地，耕地面积还在不断减少（如图 1-1 所示）。人口

密集，土地资源稀缺，用地需求增加，这些国情决定我国必须走集约型土地之

路。但随着城市化的快速发展，全国各地却出现了严重的圈地、占地现象，大

面积土地被闲置浪费。近年来，土地闲置现象已经成为政府和社会各界关注的焦

点问题（Michael A ．Pagano et.al, 2000；雷爱先、刘维新， 1999；卢新海、黄善

林，2007；楼江，

①数据来源：中国经济统计快报 201022.

②数据来源：统计局：2011 年上半年国内生产总值同比增长 9.6%.统计局网

站. http://www.gov.cn/gzdt/2011-07/13/content_ 1905423.html.

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摘要：

XXXX学院硕士学位论文房地产开发企业囤地决策的演化博弈及其管制研究摘要近年来我国囤地现象越来越严重，不仅给开发商带来危害，而且还严重影响房地产业和其他行业的健康发展，引发一系列社会问题。囤地的危害性已得到广泛共识，为此政府频繁出台闲置土地处置法律法规，学者也热烈讨论应对策略。然而已有文献主要是或从技术角度研究监察土地的方法，或从企业角度研究合理的土地储备和决策方法，或从政府角度研究土地监察管制策略等，这些研究对缓解囤地和指导企业决策起到了一定帮助，但效果却不佳。本文尝试运用演化博弈论方法建立房地产开发企业囤地的博弈模型来分析企业囤地行为机理及演化趋势，并以此提出管理建议。本文首先依据企业土地...

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