基于管理熵的房地产项目绩效评价研究

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3.0 李佳 2024-09-25 4 4 488.04KB 78 页 150积分

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浙江财经学院硕士学位论文

摘要

随着我国国民经济的持续繁荣发展，房地产行业逐渐发展成为了我国国民经

济的支柱产业之一。2008 年国家自然科学基金委员会将建设项目列为了重点发展

项目，因此房地产项目也属于关注的重点。由于房地产项目所涉及的系统、环节

和人员较多，周期长以及所动用的资源巨大，且常常受到主客观等不确定因素的

影响，因此如果房地产项目管理不好极容易造成项目亏损、项目设计不科学不合

理、“豆腐渣工程”、业主方不满意等问题。因此加强对房地产项目的绩效的动

态评价，创新项目内部管理机制，监控项目发展，预测风险和减少项目损失，

是房地产项目管理者必须不断探索研究的重大问题。而当前的项目绩效评价

以静止评价和项目后评价为主，并且评价指标多侧重经济效益忽视非经济效益。

因此本论文试图引入管理熵理论，实施基于管理熵的房地产项目绩效评价，实现

对房地产项目绩效的动态、科学、全面的评价，以期对当前的房地产项目绩效评

价实践有所帮助。

本论文首先分析国内外项目绩效评价的相关研究，从中引出管理熵理论应用

的必要性，然后分析房地产项目管理熵的作用机理，并且构建了基于管理熵的房

地产项目绩效评价模型和房地产项目绩效评价体系，最后结合案例进行研究。本

文的主要结论如下：

（1）目前项目绩效评价存在诸多的问题，如静态的评价、项目施工后评价、

指标侧重经济效益忽视非经济效益等。本文认为项目绩效评价是一项系统工程，

应该强调评价的整体性以及追求系统的协调和发展。因此这就要求我们转变评价

思维。本文认为房地产项目的绩效评价中，需要运用系统思维范式，以动态的、

开放的、整体的眼光对项目进行重新审视，综合分析项目的经济效益、环境效益

和社会效益，这样有助于更好控制项目的实施以及实现项目系统功能目标的最优

化。

（2）本文认为房地产项目管理熵是将熵理论应用于房地产项目中，研究房地

产项目在发展过程中存在的无序、信息不畅，管理效能低下等问题导致整个系统

出现错位、无序、紊乱的状态，这是对房地产项目效能的一种度量。房地产项目

管理熵增加，意味着项目管理效能不断递减。因此，本文将房地产项目管理熵用

来度量房地产项目系统各个要素之间相互作用后系统的混乱、无序程度。

（3）本文基于管理熵和管理耗散结构构建了房地产绩效评价模型。之后针对

房地产项目的特点，结合以往的研究，构建了房地产项目绩效评价体系。

浙江财经学院硕士学位论文

（4）基于管理熵的绩效评价方法具有深厚的理论基础和实际的操作性，该方

法可以应用于房地产项目，它可以通过熵值的变化实时追踪和衡量系统状态的变

化情况，全面动态的反映项目的状态和发展趋势。在房地产项目中的实践应用，

将为其他行业的项目绩效评价提供一种新的绩效评价方法，同时也推动项目绩效

管理实践的发展，提高管理水平。

关键字：管理熵；项目绩效；指标体系；绩效评价

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VIII

第1章绪论

............................................................................................................................. 1

1.1 选题背景和研究目的..............................................................................................1

1.2 研究的主要内容和技术路线................................................................................ 2

1.3 研究方法.................................................................................................................... 3

1.4 研究意义.................................................................................................................... 4

1.5 创新之处.................................................................................................................... 5

第2章房地产项目绩效评价研究基础概述.................................................................. 6

2.1 基本概念界定........................................................................................................... 6

2.2 项目绩效评价文献综述......................................................................................... 8

2.3 管理熵理论及其应用研究现状......................................................................... 14

2.4 研究述评.................................................................................................................. 18

2.5 本章小结.................................................................................................................. 18

第3章房地产管理熵机理研究....................................................................................... 20

3.1 房地产管理熵理论的提出...................................................................................20

3.2 房地产管理熵的内涵............................................................................................22

3.3 房地产管理熵的作用机理...................................................................................23

3.4 本章小结.................................................................................................................. 24

第4章房地产项目绩效管理熵评价分析..................................................................... 25

4.1 基于管理熵的房地产项目绩效评价模型....................................................... 25

4.2 评价指标选择原则................................................................................................ 26

4.3 房地产项目绩效评价体系设计......................................................................... 28

4.4 房地产项目绩效指标无量纲化......................................................................... 37

4.5 房地产项目绩效评价指标权重的设置............................................................42

4.6 房地产项目绩效评价体系...................................................................................51

4.7 本章小结.................................................................................................................. 52

第5章基于管理熵的房地产项目绩效评价应用....................................................... 53

5.1 房地产项目概况..................................................................................................... 53

5.2 指标评价值获取..................................................................................................... 54

5.3 房地产项目绩效评价过程及结果..................................................................... 60

5.4 结果分析.................................................................................................................. 63

第6章总结与展望.............................................................................................................. 67

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6.1 主要研究结论......................................................................................................... 67

6.2 研究展望.................................................................................................................. 68

参考文献.................................................................................................................................. 69

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表索引

表2-1 我国企业绩效评价发展阶段比较........................................................................ 10

表4-1 有关项目类绩效评价指标集................................................................................. 28

表4-2 建设规模合理性评价表.......................................................................................... 30

表4-3 决策周期变化率情况评价表................................................................................. 30

表4-4 安全施工情况评价表............................................................................................... 32

表4-5 项目使用功能合理性绩效评价表........................................................................ 33

表4-6 沟通水平评价表........................................................................................................ 33

表4-7 管理制度情况评价表............................................................................................... 33

表4-8 项目物业管理绩效评价表......................................................................................34

表4-9 业主满意度评价表................................................................................................... 36

表4-10 房地产项目绩效评价指标明细.......................................................................... 36

表4-11 SPI 与CPI 综合评价表......................................................................................... 39

表4-12 销售管理效果评价表............................................................................................ 40

表4-13 经济效益评价表..................................................................................................... 41

表4-14 标度表........................................................................................................................ 43

表4-15 RI 参考值表............................................................................................................. 43

表4-16 房地产项目绩效评价层次模型.......................................................................... 45

表4-17 G—A判断矩阵....................................................................................................... 46

表4-18 B-C 判断矩阵.......................................................................................................... 46

表4-18 B-C 判断矩阵附表（1）.................................................................................... 46

表4-18 B-C 判断矩阵附表（2）.................................................................................... 46

表4-18 B-C 判断矩阵附表（3）.................................................................................... 46

表4-18 B-C 判断矩阵附表（4）.................................................................................... 46

表4-18 B-C 判断矩阵附表（5）.................................................................................... 47

表4-18 B-C 判断矩阵附表（6）.................................................................................... 47

表4-19 A-B 判断矩阵.......................................................................................................... 47

表4-19 A-B 判断矩阵附表（1）....................................................................................47

表4-20 G-A 权重表.............................................................................................................. 47

表4-21 B-C 权重表............................................................................................................... 48

表4-22 A-B 权重表............................................................................................................... 48

表4-23 G-A 判断矩阵一致性检验................................................................................... 49

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表4-24 B-C 判断矩阵一致性检验.................................................................................... 49

表4-25 A-B 判断矩阵一致性检验....................................................................................49

表4-26 房地产项目绩效评价体系综合权重表........................................................... 50

表4-27 房地产项目绩效评价体系.................................................................................. 51

表5-1 建设规模合理性评价表.......................................................................................... 55

表5-2 决策周期变化率情况评价表................................................................................. 55

表5-3 安全施工情况评价表............................................................................................... 56

表5-4 项目使用功能合理性绩效评价表........................................................................ 57

表5-5 沟通水平评价表........................................................................................................ 57

表5-6 管理制度情况评价表............................................................................................... 58

表5-7 项目物业管理绩效评价表......................................................................................58

表5-8 行为结果指标特征值............................................................................................... 59

表5-9 业主满意度评价表................................................................................................... 59

表5-10 定量指标无量纲化得分值（评价值）.............................................................60

表5-11 定性评价因素分值（评价值）.......................................................................... 60

表5-12 1998 年-2004 年房地产项目管理熵值表单位（ME）..............61

表5-13 房地产项目子系统管理熵值表单位（ME）......................... 63

表5-14 子系统对总绩效的直接贡献情况......................................................................64

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浙江财经学院硕士学位论文IV摘要随着我国国民经济的持续繁荣发展，房地产行业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱产业之一。2008年国家自然科学基金委员会将建设项目列为了重点发展项目，因此房地产项目也属于关注的重点。由于房地产项目所涉及的系统、环节和人员较多，周期长以及所动用的资源巨大，且常常受到主客观等不确定因素的影响，因此如果房地产项目管理不好极容易造成项目亏损、项目设计不科学不合理、“豆腐渣工程”、业主方不满意等问题。因此加强对房地产项目的绩效的动态评价，创新项目内部管理机制，监控项目发展，预测风险和减少项目损失，是房地产项目管理者必须不断探索研究的重大问题。而当前的项目绩效评价以静止评价和项...

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