基于管理熵的房地产项目绩效评价研究

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3.0 李佳 2024-09-25 4 4 488.04KB 78 页 150积分

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浙江财经学院硕士学位论文

摘要

随着我国国民经济的持续繁荣发展，房地产行业逐渐发展成为了我国国民经

济的支柱产业之一。2008 年国家自然科学基金委员会将建设项目列为了重点发展

项目，因此房地产项目也属于关注的重点。由于房地产项目所涉及的系统、环节

和人员较多，周期长以及所动用的资源巨大，且常常受到主客观等不确定因素的

影响，因此如果房地产项目管理不好极容易造成项目亏损、项目设计不科学不合

理、“豆腐渣工程”、业主方不满意等问题。因此加强对房地产项目的绩效的动

态评价，创新项目内部管理机制，监控项目发展，预测风险和减少项目损失，

是房地产项目管理者必须不断探索研究的重大问题。而当前的项目绩效评价

以静止评价和项目后评价为主，并且评价指标多侧重经济效益忽视非经济效益。

因此本论文试图引入管理熵理论，实施基于管理熵的房地产项目绩效评价，实现

对房地产项目绩效的动态、科学、全面的评价，以期对当前的房地产项目绩效评

价实践有所帮助。

本论文首先分析国内外项目绩效评价的相关研究，从中引出管理熵理论应用

的必要性，然后分析房地产项目管理熵的作用机理，并且构建了基于管理熵的房

地产项目绩效评价模型和房地产项目绩效评价体系，最后结合案例进行研究。本

文的主要结论如下：

（1）目前项目绩效评价存在诸多的问题，如静态的评价、项目施工后评价、

指标侧重经济效益忽视非经济效益等。本文认为项目绩效评价是一项系统工程，

应该强调评价的整体性以及追求系统的协调和发展。因此这就要求我们转变评价

思维。本文认为房地产项目的绩效评价中，需要运用系统思维范式，以动态的、

开放的、整体的眼光对项目进行重新审视，综合分析项目的经济效益、环境效益

和社会效益，这样有助于更好控制项目的实施以及实现项目系统功能目标的最优

化。

（2）本文认为房地产项目管理熵是将熵理论应用于房地产项目中，研究房地

产项目在发展过程中存在的无序、信息不畅，管理效能低下等问题导致整个系统

出现错位、无序、紊乱的状态，这是对房地产项目效能的一种度量。房地产项目

管理熵增加，意味着项目管理效能不断递减。因此，本文将房地产项目管理熵用

来度量房地产项目系统各个要素之间相互作用后系统的混乱、无序程度。

（3）本文基于管理熵和管理耗散结构构建了房地产绩效评价模型。之后针对

房地产项目的特点，结合以往的研究，构建了房地产项目绩效评价体系。

浙江财经学院硕士学位论文

（4）基于管理熵的绩效评价方法具有深厚的理论基础和实际的操作性，该方

法可以应用于房地产项目，它可以通过熵值的变化实时追踪和衡量系统状态的变

化情况，全面动态的反映项目的状态和发展趋势。在房地产项目中的实践应用，

将为其他行业的项目绩效评价提供一种新的绩效评价方法，同时也推动项目绩效

管理实践的发展，提高管理水平。

关键字：管理熵；项目绩效；指标体系；绩效评价

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VIII

第1章绪论

............................................................................................................................. 1

1.1 选题背景和研究目的..............................................................................................1

1.2 研究的主要内容和技术路线................................................................................ 2

1.3 研究方法.................................................................................................................... 3

1.4 研究意义.................................................................................................................... 4

1.5 创新之处.................................................................................................................... 5

第2章房地产项目绩效评价研究基础概述.................................................................. 6

2.1 基本概念界定........................................................................................................... 6

2.2 项目绩效评价文献综述......................................................................................... 8

2.3 管理熵理论及其应用研究现状......................................................................... 14

2.4 研究述评.................................................................................................................. 18

2.5 本章小结.................................................................................................................. 18

第3章房地产管理熵机理研究....................................................................................... 20

3.1 房地产管理熵理论的提出...................................................................................20

3.2 房地产管理熵的内涵............................................................................................22

3.3 房地产管理熵的作用机理...................................................................................23

3.4 本章小结.................................................................................................................. 24

第4章房地产项目绩效管理熵评价分析..................................................................... 25

4.1 基于管理熵的房地产项目绩效评价模型....................................................... 25

4.2 评价指标选择原则................................................................................................ 26

4.3 房地产项目绩效评价体系设计......................................................................... 28

4.4 房地产项目绩效指标无量纲化......................................................................... 37

4.5 房地产项目绩效评价指标权重的设置............................................................42

4.6 房地产项目绩效评价体系...................................................................................51

4.7 本章小结.................................................................................................................. 52

第5章基于管理熵的房地产项目绩效评价应用....................................................... 53

5.1 房地产项目概况..................................................................................................... 53

5.2 指标评价值获取..................................................................................................... 54

5.3 房地产项目绩效评价过程及结果..................................................................... 60

5.4 结果分析.................................................................................................................. 63

第6章总结与展望.............................................................................................................. 67

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6.1 主要研究结论......................................................................................................... 67

6.2 研究展望.................................................................................................................. 68

参考文献.................................................................................................................................. 69

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表索引

表2-1 我国企业绩效评价发展阶段比较........................................................................ 10

表4-1 有关项目类绩效评价指标集................................................................................. 28

表4-2 建设规模合理性评价表.......................................................................................... 30

表4-3 决策周期变化率情况评价表................................................................................. 30

表4-4 安全施工情况评价表............................................................................................... 32

表4-5 项目使用功能合理性绩效评价表........................................................................ 33

表4-6 沟通水平评价表........................................................................................................ 33

表4-7 管理制度情况评价表............................................................................................... 33

表4-8 项目物业管理绩效评价表......................................................................................34

表4-9 业主满意度评价表................................................................................................... 36

表4-10 房地产项目绩效评价指标明细.......................................................................... 36

表4-11 SPI 与CPI 综合评价表......................................................................................... 39

表4-12 销售管理效果评价表............................................................................................ 40

表4-13 经济效益评价表..................................................................................................... 41

表4-14 标度表........................................................................................................................ 43

表4-15 RI 参考值表............................................................................................................. 43

表4-16 房地产项目绩效评价层次模型.......................................................................... 45

表4-17 G—A判断矩阵....................................................................................................... 46

表4-18 B-C 判断矩阵.......................................................................................................... 46

表4-18 B-C 判断矩阵附表（1）.................................................................................... 46

表4-18 B-C 判断矩阵附表（2）.................................................................................... 46

表4-18 B-C 判断矩阵附表（3）.................................................................................... 46

表4-18 B-C 判断矩阵附表（4）.................................................................................... 46

表4-18 B-C 判断矩阵附表（5）.................................................................................... 47

表4-18 B-C 判断矩阵附表（6）.................................................................................... 47

表4-19 A-B 判断矩阵.......................................................................................................... 47

表4-19 A-B 判断矩阵附表（1）....................................................................................47

表4-20 G-A 权重表.............................................................................................................. 47

表4-21 B-C 权重表............................................................................................................... 48

表4-22 A-B 权重表............................................................................................................... 48

表4-23 G-A 判断矩阵一致性检验................................................................................... 49

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表4-24 B-C 判断矩阵一致性检验.................................................................................... 49

表4-25 A-B 判断矩阵一致性检验....................................................................................49

表4-26 房地产项目绩效评价体系综合权重表........................................................... 50

表4-27 房地产项目绩效评价体系.................................................................................. 51

表5-1 建设规模合理性评价表.......................................................................................... 55

表5-2 决策周期变化率情况评价表................................................................................. 55

表5-3 安全施工情况评价表............................................................................................... 56

表5-4 项目使用功能合理性绩效评价表........................................................................ 57

表5-5 沟通水平评价表........................................................................................................ 57

表5-6 管理制度情况评价表............................................................................................... 58

表5-7 项目物业管理绩效评价表......................................................................................58

表5-8 行为结果指标特征值............................................................................................... 59

表5-9 业主满意度评价表................................................................................................... 59

表5-10 定量指标无量纲化得分值（评价值）.............................................................60

表5-11 定性评价因素分值（评价值）.......................................................................... 60

表5-12 1998 年-2004 年房地产项目管理熵值表单位（ME）..............61

表5-13 房地产项目子系统管理熵值表单位（ME）......................... 63

表5-14 子系统对总绩效的直接贡献情况......................................................................64

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第1章绪论

1.1 选题背景和研究目的

随着我国国民经济的持续稳健发展，房地产业逐渐发展成为了我国国民经济

的支柱产业之一。其对推动国民经济发展发挥着重要的作用，主要体现在两个方

面——拉动经济增长和稳定经济。首先，从拉动经济增长方面来看，房地产行

业可以拉动上下游行业发展，例如钢铁、建材、食品、机械、化工、纺织、

家电、汽车、陶瓷等，据统计部门数据表明房地产行业直接或间接影响了 60

多个行业的发展情况。通过关联产业以及拉动消费对 GDP 的拉动影响，当前

房地产开发投资对我国国内经济增长的总贡献率超过 20%。其次，从稳定经

济方面来看，房地产开发投资的大幅波动可以对相关行业产生联动作用，致

使整个国民经济引起波动。

2008 年国家自然科学基金委员会把建设项目列为当年的重点发展项目。

显然，房地产项目是我国项目发展的重点。房地产项目所涉及的系统、环节

和人员多，周期长和所动用的各方面的资源巨大，且常常受到主客观等不确

定因素的影响，如果房地产项目管理不好极易造成项目亏损、项目设计不科

学不合理、“豆腐渣工程”、业主方不满意等问题，因此加强对房地产项目的

绩效的动态评价，创新项目内部管理机制，监控项目发展，预测风险和减少

项目损失，是房地产项目管理者必须不断探索研究的重大问题。

房地产项目绩效评价不但作为管理控制项目系统的核心监测项目战略

和计划的执行，而且也是项目战略沟通和传递的有效工具。随着项目绩效评

价的不断发展和完善，有利于帮助项目管理者了解项目实施的整体情况，协

调资源配置和预测风险；有利于管理者根据项目具体实施情况，及时调整计

划和采取措施应对实施过程中遇到的问题减少项目损失，同时也为以后项目

管理提供实施经验；有利于确认项目分工执行情况，为项目完成后绩效考核

提供奖惩的依据。

目前对项目绩效的评价没有深入和系统的研究，从评价领域来看，主要

是对国外已有研究成果的复述或是集中于公共项目、财政项目的研究成果之

中，并没有系统完善的针对我国的实际情况和房地产项目的绩效评价理论研

究[1-12]。从评价方法方面来看，现采用的评价方法绝大多数是企业绩效评价

的方法，如关键绩效指标法、数据包络法、平衡计分卡、主成份分析方法等。

这些方法多是静态的、单一方面的评价。从评价指标方面来看，评价指标选

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择不是很合理，其中工程类项目主要侧重工期、成本、质量等评价，对于环

境，业主满意度，可持续发展等一些非经济因素考虑比较少。实际针对房地

产项目的可操作性的通用的项目绩效评价体系仍未进行深入研究。由此可

知，在目前的搜索范围内，以房地产项目作为研究对象，运用管理熵理论与

方法对其绩效进行评价的研究成果，暂时未见公开报道。

综上所述，将房地产项目作为研究对象，运用管理熵方法评价其绩效具

有深刻的意义。因此，本文从这两个角度出发，尝试构建适合房地产项目的

评价体系和基于管理熵理论的评价模型。

1.2 研究的主要内容和技术路线

1.2.1 研究的主要内容

（1）管理熵理论的适用性研究

管理熵理论作为一种评价方法已经应用于企业绩效评价，管理熵方法的理论

起源是复杂系统论，其通过熵值的变化能够动态反映绩效变化，具有全面、客观

的优势。而房地产项目同样可以看做一个完整的系统。再基于其他项目绩效评价

方法的缺陷以及管理熵方法的特点和优点，笔者试图将管理熵理论引入到房地产

项目绩效评价研究中。那么其适用性的分析则成为本文研究的一个主要内容。因

此本文通过相关文献研究与理论成果定性分析管理熵理论应用于房地产项目绩效

评价的适用性。

（2）基于管理熵理论的房地产项目绩效评价模型的构建

在研究房地产管理熵作用机理的基础上，推导出了基于管理熵的房地产绩效

评价模型，即运用管理熵函数计算得出房地产项目的熵值，并以熵值的变化作为

房地产项目绩效动态评价的依据。

（3）构建房产项目绩效评价的指标体系

目前，国内外已有一些有关项目绩效评级指标的研究，但这些指标不一定适

用于房地产项目绩效的评价。因此，本文需要根据房地产项目特有的特征和管理

熵理论的适用性，通过查阅相关文献与理论成果及专家咨询等途径寻找与归纳整

理出房地产项目绩效评价的综合指标和其子指标，并构建出房地产项目绩效评价

的指标体系。

（4）基于管理熵理论的房地产项目绩效评价实例研究

基于构建的房地产项目绩效评价的模型，选取杭州某家房地产企业的一个房

地产开发项目作为本论文研究的案例，在跟踪实地调查的基础上，获取这一项目

各个评价指标的实际情况，并通过应用管理熵理论对项目前后熵值变化情况进行

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摘要：

浙江财经学院硕士学位论文IV摘要随着我国国民经济的持续繁荣发展，房地产行业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱产业之一。2008年国家自然科学基金委员会将建设项目列为了重点发展项目，因此房地产项目也属于关注的重点。由于房地产项目所涉及的系统、环节和人员较多，周期长以及所动用的资源巨大，且常常受到主客观等不确定因素的影响，因此如果房地产项目管理不好极容易造成项目亏损、项目设计不科学不合理、“豆腐渣工程”、业主方不满意等问题。因此加强对房地产项目的绩效的动态评价，创新项目内部管理机制，监控项目发展，预测风险和减少项目损失，是房地产项目管理者必须不断探索研究的重大问题。而当前的项目绩效评价以静止评价和项...

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