基于灰色理论的房地产上市公司盈余质量综合评价
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浙江财经学院硕士学位论文
I
摘要
房地产行业是我国国民经济的支柱行业，关系着广大人民的日常生活和社会
的稳定；房地产上市公司作为整个行业的典型代表，对国内资本市场存在着较大
影响力，因此其盈余质量的高低更受各利益相关者的密切关注。从目前国内外的
研究文献来看，学术界在盈余质量概念、基本特征以及测量体系方面都取得了较
大的成果。而且国内学者也越来越热衷于某一具体行业的盈余质量研究，建立相
应的盈余质量评价体系。但是，在笔者可获得的文献检索范围内，发现学者们均
未考虑到房地产企业盈余质量评价系统是一个“灰色”系统。故本文在借鉴相关
研究成果的基础上，针对盈余质量综合评价系统的“灰色”特点，引入灰色理论
及其灰色关联评价分析法，开展了房地产上市公司盈余质量评价分析，这对房地
产企业现有股东、债权人、投资者、金融机构及监管部门的相关决策以及对企业
经营状况的监管都具有现实意义。
本文通过对相关成果的梳理分析，认为影响房地产上市公司盈余质量高低的
主要有法律环境、会计政策的选择与运用、公司治理结构、利润的构成、盈余的
收现能力和风险因素等一般因素，以及货币政策、财税政策和土地政策等特殊因
素；然后在此基础上分析了高质量的盈余应该具备真实性、获利性、持续性、稳
定性、成长性、获现性和安全性等七个基本特征；并从这些特征出发，设计了使
用频率相对较高且具有代表性的 13 个财务指标，建立了盈余质量综合评价体系。
利用灰色关联静态模型对 51 家房地产上市公司 2010 年的盈余质量进行灰色关联
度排序，从而得到盈余质量的优劣排序；利用灰色关联动态模型对万科 A2007~2010
年四年的盈余质量进行灰色关联度排序，从而得到其盈余质量的发展趋势。为了
与数理统计分析方法相对比，本文选用了因子分析法对灰色关联静态模型下的样
本再次进行优劣排序，并对比分析两种方法下的结果差异。
本文实证研究结果显示，盈余的获现性和持续性对房地产上市公司盈余质量
整体状况起着最大的影响作用；灰色关联静态模型下广汇股份、万科 A、东华实
业、沙河股份、粤宏远 A的盈余质量相对较高；万科 A2007~2010 年的盈余质量
整体上呈上升趋势；因子分析法下高新发展、招商地产、深长城、华发股份、滨
江集团的盈余质量相对较高。通过将分析结果与“2010 中国地产上市公司综合实
力50 强”榜单相对比，结果发现灰色关联静态模型下的结果相对比较接近实际。
这也正突出了灰色关联分析法的优势，因为它能够弥补因子分析法、层次分析法、
主成分分析法在样本量、样本的概率分布、计算量等方面的缺憾。可见，运用灰
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II
色关联分析法可使盈余质量评价过程及其评价结果更为合理、客观。本文最后提
出了房地产企业应该突出主营业务、注重现金流量以及建立风险评估机制等提高
盈余质量的建议。
关键词：盈余质量；灰色关联分析；变异系数权法
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V
目录
第一章 绪论..................................................................................................................... 1
第一节 研究背景与研究意义.................................................................................. 1
第二节 研究基本内容与研究创新点...................................................................... 3
第三节 研究方法与研究思路.................................................................................. 4
第二章 文献综述............................................................................................................. 6
第一节 盈余质量概念及其评价的研究现状.......................................................... 6
第二节 灰色理论及灰色关联分析法研究现状.................................................... 14
第三节 总结述评.................................................................................................... 18
第三章 盈余质量相关理论分析................................................................................... 20
第一节 房地产企业盈余质量影响因素分析........................................................ 20
第二节 房地产企业盈余质量基本特征分析........................................................ 27
第三节 房地产企业盈余质量评价系统灰性分析................................................ 29
第四章 房地产企业盈余质量的灰色关联评价设计................................................... 31
第一节 灰色关联分析............................................................................................ 31
第二节 房地产企业盈余质量评价指标的筛选.................................................... 34
第三节 房地产企业盈余质量评价指标权重及参考序列的确定........................ 39
第五章 上市房地产公司盈余质量灰色综合评价分析............................................... 42
第一节 基于灰色关联静态分析模型的盈余质量评价........................................ 42
第二节 基于灰色关联动态分析模型的盈余质量评价........................................ 54
第三节 基于因子分析模型的盈余质量评价分析................................................ 60
第六章 结语................................................................................................................... 65
参考文献......................................................................................................................... 68
附录 1选取的 51 家房地产上市公司名单.................................................................. 73
附录 251家房地产上市公司相关数据........................................................................ 74
附录 3作者在读期间发表的学术论文及参加的科研项目........................................ 95
致谢................................................................................................................................. 96
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VI
图目录
图1-1 本文主要研究方法框架图...................................................................................4
图1-2 研究技术路线图...................................................................................................5
图3-1 2010 年商品房累计销售额和销售面积增速.....................................................26
图3-2 2010 年房屋销售价格指数、新建住宅价格指数、二手住宅价格指数（同比）
......................................................................................................................................... 26
图3-3 2010 年房屋销售价格指数、新建住宅价格指数、二手住宅价格指数（环比）
......................................................................................................................................... 26
图3-4 盈余质量主要影响因素.....................................................................................27
图3-5 盈余质量基本特征.............................................................................................29
图5-1 关联系数及关联度折线图.................................................................................51
图5-2 四家样本公司与理想公司的序列曲线.............................................................52
图5-3 万科 A综合盈余质量影响因素........................................................................ 54
图5-4 万科 A2007~2010 年盈余质量序列曲线..........................................................59
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VII
表目录
表2-1 国内学者对盈余质量概念的界定.....................................................................12
表2-2 三种不确定性方法的比较.................................................................................15
表3-1 2010 年存款准备金率调整情况一览.................................................................23
表3-2 14 个大中城市出台的“限购令”.....................................................................25
表4-1 主要系统分析法的比较.....................................................................................31
表4-2 盈余质量的综合评价体系.................................................................................39
表4-3 主、客观赋权法的对比分析.............................................................................40
表5-1 扣除非经常性损益的净资产收益率升序排列.................................................44
表5-2 扣除非经常性损益的净资产收益率 X1 的标准值.......................................... 45
表5-3 非经常性损益比率的升序排列.........................................................................46
表5-4 非经常性损益比率 X4 的标准值...................................................................... 47
表5-5 务实性指标的标准值等级.................................................................................47
表5-6 各财务指标的平均值和标准差.........................................................................48
表5-7 各财务指标的权重.............................................................................................49
表5-8 51 家房地产上市公司的灰色关联度及排序.....................................................50
表5-9 样本公司关联系数及关联度描述性统计分析.................................................51
表5-10 万科 A2007~2010 年相关指标原始数据........................................................55
表5-11 万科 A2007~2010 年相关指标规范化后数据................................................ 57
表5-12 各财务指标的权重...........................................................................................57
表5-13 万科 A2007~2010 年关联系数及排序............................................................58
表5-14 万科 A2007~2010 年灰色关联度及排名........................................................58
表5-15 KMO 检验和球形 Bartlett 检验........................................................................61
表5-16 总方差分解.......................................................................................................61
表5-17 正交旋转后因子载荷矩阵...............................................................................62
表5-18 因子得分系数矩阵...........................................................................................63
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1
第一章 绪论
第一节 研究背景与研究意义
一、研究背景
近年来，随着我国经济体制改革的不断推进和企业对资本需求的日益多样化，
国内资本市场正在不断地发展壮大。截至 2009 年底，我国境内上市公司数（A、
B股）1718 家，境内上市外资股（B股）108 家，境外上市公司数（H股）159 家，
股票总市值达到 243939.12 亿万；而截至 2010 年底，我国境内上市公司数（A、
B
股）增加到 2063 家，涨幅 20.08%，境外上市公司数（H股）增加到 165 家，涨幅
3.77%，股票市价总值上升到 265422.59 亿元，涨幅 8.81%。①然而在资本市场不断
壮大的同时，也产生了一些不可避免的问题，比如利润操纵和会计报表弄虚作假。
中国国内的“琼民源”、“红光实业”、“银广厦”、“东方电子”、“ST 嘉宝”、“蓝天
股份”等事件都使得广大投资者对上市公司盈余质量的真实性和可靠性提出了质
疑。就连被认为是“公开、公平、公正”典范的美国证券市场，也在 20 世纪后期
发生了几宗举世震惊的会计造假事件，比如“安然事件”。可见，信息质量危机严
重捣乱了资本市场的秩序，不断诱发信任危机。投资者在做出投资决策时也不得
不密切关注企业的信息质量，而盈余信息就是最为重要的一部分。
之所以选择房地产行业来研究其盈余信息质量，主要原因有以下三方面：
第一，房地产行业是我国国民经济的支柱行业，已成为国内财政收入的主要
来源，并且能够带动钢铁、建材、有色金属和机械等相关产业的发展；其兴衰不
仅影响着国家宏观经济的冷热和经济安全的战略问题，还关系着人民的日常生活
和社会的稳定。根据财政部公布的一则《2010 年税收收入增长的结构性分析》公
告，数据显示，2010 年房产税平稳增长，实现收入 894.06 亿元，同比增长 11.2%，
房产税收入占税收总收入比重为 1.2%。②
第二，房地产上市公司对国内资本市场的影响力也是非常重大的。从房地产
上市公司占总上市公司的规模来看，根据 CSRC 的行业分类标准，截止到 2011 年
6月10 号我国的房地产上市交易股票数共 52 家，其市价总值 4397.3 亿元。
第三，房地产行业突飞猛进发展的同时，不可避免的出现了“房地产泡沫”。
比如 80 年代日本的房地产泡沫，
90 年代香港及海南的房地产泡沫。这些无一例外
地对当地房地产行业甚至整个经济产生巨大的冲击。
然而，盈余信息作为企业丰富信息含量的有效载体，传递着房地产上市公司
①资料来源：国泰安数据库
②数据来源：http://szs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/gongzuodongtai/201102/t20110201_436195.html
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2
最基本、最重要的财务信息，其质量的高低是各利益相关者都密切关注的。鉴于
此，笔者认为研究房地产企业的盈余质量势在必行，具有重要的理论和现实意义。
二、研究意义
（一）理论意义
1．本文的研究丰富了盈余质量现有的理论研究文献。笔者分析了房地产企业
盈余质量的一般影响因素和特殊影响因素；分析了盈余信息的基本特征，认为高
质量的盈余信息必须具备真实性、获利性、持续性、稳定性、成长性、获现性和
安全性等七个基本特性。
2．本文的研究方法为盈余质量评价研究提供了一种借鉴。近几年，国内学者
们对盈余质量的研究视角逐渐增多，也开始热衷于研究某一具体行业的盈余质量
状况。但是在笔者可获得的文献检索范围内，发现学者们均未考虑到房地产企业
盈余质量系统是一个“灰色”系统。因此，笔者引入灰色理论，运用灰色关联分
析法对上市房地产公司盈余质量进行综合评价分析。
（二）现实意义
1．对于企业现有股东而言，有效的盈余质量评价有助于监控和制约管理者，
以防范其做出损害企业股东利益的行为。同时，还有利于股东为企业管理者设计
更有效的激励制度，激励职业经理人以股东利益最大化为导向，以企业价值最大
化为目标进行经营决策，最终实现股东财富的不断提升。此外，盈余信息也是企
业股东做出注资不变、撤资或是追加投资等合理投资决策的重要影响因素。
2．对于企业债权人而言，有效的盈余质量评价可以监控房地产公司的整体运
营状况以及合理预测其未来偿债能力，不断优化信贷政策，做到事前、事中和事
后的全过程分析与控制，确保债务契约的有效执行和债权人自身利益。
3．对于广大外部投资者而言。盈余信息是外部投资者对上市公司进行分析的
重要基础数据之一。通过对房地产企业盈余质量的科学评价，可以分析企业过去、
现在的经营状况和公司未来的发展潜力，为现有或潜在投资者做出正确的投资决
策提供更明确的依据，从而减少盲目性和投机性，避免资源浪费。
4．对于金融机构而言。金融机构的过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃
剂。因此有效的盈余质量评价有利于金融机构对房地产抵押物价值做出正确的评
估以及制定合理的放贷政策，从而更加有效地配置资金资源，避免发生“房地产
泡沫”和金融危机，稳健地发展房地产市场。
5．对于资本市场监管部门而言，对房地产上市公司进行有效的盈余质量评价
可以引导其不断提升信息质量。因为目前我国国内无论是公司的上市资格认定、
上市价格的确定、股票的发行及配股，还是暂停上市和终止上市的处理，都是以
公司的盈余作为重要的判断指标，其重要性足以决定一个上市公司股市的命运。
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3
第二节 研究基本内容与研究创新点
一、研究的基本内容
（一）基本理论部分
1．本文分析了影响房地产上市公司盈余质量高低的主要有法律环境、会计政
策的选择与运用、公司治理结构、利润的构成、盈余的收现能力和风险因素等一
般因素，以及货币政策、财税政策和土地政策等特殊因素；然后在此基础上分析
高质量的盈余应该具备真实性、获利性、持续性、稳定性、成长性、获现性和安
全性等七个基本特征。
2．本文基于灰色理论、灰色系统基本概念及其特征的基础上，从理论方面分
析了房地产企业盈余质量评价系统的特点。由于房地产行业发展及企业盈余质量
的影响因素错综复杂且影响程度不确定、对外报表提供信息的不完全性以及盈余
质量综合评价过程中的各基础数据和指标值的变动性，房地产上市公司盈余质量
评价系统具有了“灰色”特性。
（二）研究设计部分
1．筛选评价指标。本文从盈余质量获利性、持续性、稳定性、成长性、获现
性和安全性六个基本特征出发，根据理论探讨和分析以及对相关文献的梳理归纳，
初步构建设计了使用频率相对较高且具有代表性的 13 个财务指标，建立了房地产
企业盈余质量综合评价体系。
2．确定评价指标权重及参考序列。在多因素综合盈余质量评价中，权重的确
定起着举足轻重的作用，其大小直接影响着评价结果的客观及可信度。本文选用
变异系数权法来确定各指标的权重。另一方面，指标标准值的确定是系统评价研
究的关键问题，本文对所选财务指标的标准值确定采用务实性方法。
（三）实证研究部分
1．用构建的盈余质量综合评价指标体系，利用灰色关联静态分析模型对 51
家房地产上市公司 2010 年的盈余质量进行灰色关联度排序，结果显示广汇股份、
万科 A、东华实业、沙河股份、粤宏远 A与参考企业的盈余质量关系最为密切；
利用灰色关联动态分析模型对万科 A2007~2010 年四年的盈余质量进行分析，结果
显示该企业的盈余质量从整体上来说呈上升趋势。
2．利用因子分析法对同样的 51 家房地产上市公司 2010 年的盈余质量进行分
析，通过因子综合得分排序发现，其结果与灰色关联静态分析法下存在很大的差
异，排在前五名的分别为高新发展、招商地产、深长城、华发股份、滨江集团究
其原因主要包括样本量的要求不同、权重的确定不同以及结果排序依据不同三个
方面。
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二、本文可能的创新点
1．本文在借鉴相关研究成果的基础上，综合考虑了盈余质量的各个基本特
征：真实性、获利性、持续性、稳定性、成长性、获现性和安全性，然后根据房
地产行业的自身特征选取使用频率相对较高且具有代表性的 13 个财务指标，并特
别注重获利性和获现性方面的指标设计，构建了房地产企业盈余质量综合评价体
系。
2．本文认为房地产上市公司盈余质量综合评价系统具有明显的“灰色”特征，
因此运用以灰色理论为指导的灰色关联分析法对房地产企业盈余质量进行综合评
价。通过规范化处理原始数据、利用变异系数权法确定各财务指标权重、计算和
排序灰色关联度，最终获得样本公司的盈余质量优劣排序。
第三节 研究方法与研究思路
一、研究方法
本文在采用定量分析与定性分析相结合的基础上，主要采用以灰色理论为指
导的灰色关联分析法对房地产企业的盈余质量进行综合评价。
以灰色理论为指导的灰色关联分析法贯穿本研究的全过程，但在盈余质量综
合评价过程中，同时采用变异系数权法等方法来完成灰色关联分析的具体工作。
如在灰色关联分析模型的运用过程中，需要采用变异系数权法来完成各评价指标
权重的确定。本文的主要研究方法如图 1-1：
图1-1 本文主要研究方法框架图
筛选盈余质量评
价指标
文献阅读法：梳理已有的研究成果，总结大多
数学者都形成共识的一些指标元素，为确定评
价指标提供参考
。
变异系数权法：通过计算各个指标的变异系数
在总变异系数中的比重确定各个指标的权重。
确定不同评价指
标的权重
上市房地产公司
盈余质量评价
灰色关联分析法：建立灰色关联评价模型，计
算各评价指标的关联系数和各被评企业的关联
度。
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二、研究思路
图1-2 研究技术路线图
盈余质量、灰色理论文献综述及现状分析
文献回顾
研究的结论与建议、研究的局限以及研究展望
研究结论及建议
实证分析
数据的统计分析
数据收集、整理及录入
上市公司数据库
网络资源
盈余质量相关理
论分析
房地产企业盈余质量基本特征分析
房地产企业盈余质量影响因素分析
房地产企业盈余质量评价系统的“灰性”分析
研究设计
建立目标特征值矩阵
灰色关联度计算及分析
规范化处理及确定权重
灰色
关联
评价
模型
盈余质量评价指标确定、权重及参考序列确定方法
选题背景、研究意义、研究基本内容和方法
问题的提出
摘要：
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浙江财经学院硕士学位论文I摘要房地产行业是我国国民经济的支柱行业，关系着广大人民的日常生活和社会的稳定；房地产上市公司作为整个行业的典型代表，对国内资本市场存在着较大影响力，因此其盈余质量的高低更受各利益相关者的密切关注。从目前国内外的研究文献来看，学术界在盈余质量概念、基本特征以及测量体系方面都取得了较大的成果。而且国内学者也越来越热衷于某一具体行业的盈余质量研究，建立相应的盈余质量评价体系。但是，在笔者可获得的文献检索范围内，发现学者们均未考虑到房地产企业盈余质量评价系统是一个“灰色”系统。故本文在借鉴相关研究成果的基础上，针对盈余质量综合评价系统的“灰色”特点，引入灰色理论及其灰色关联评...
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2025-01-09 21
作者：李佳
分类：高等教育资料
价格：150积分
属性：99 页
大小：856.35KB
格式：PDF
时间：2024-09-25
