城市土地出让市场的信息不对称研究

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3.0 李江 2024-09-24 7 4 729.78KB 56 页 160积分

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浙江财经学院硕士学位论文

摘要

土地的使用权出让问题，一直是土地市场化理论和实践的核心问题。在计划经

济体制下，中国的国有土地实行无偿、无期限、无流动的使用制度。20 世纪 80 年

代以后，随着市场化导向的改革，土地市场建设取得了明显成效：国有土地使用权

市场化配置范围不断扩大，土地有偿使用制度初步建立；土地的资产功能逐步显现，

为城市建设积累了大量的资金；土地使用权市场十分活跃，市场服务体系开始形成；

土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场的宏观调控得到加强。从总体上来看，

国有土地的市场化改革，对于土地资源的有效配置，推动城市建设和房地产业的发

展，促进可持续发展，发挥了重要作用。但是，我们也应当清醒地看到，土地市场

体系建设缓慢，市场规范化滞后，市场秩序混乱等问题，仍十分严重。因此，规范

土地市场己不仅仅是个治理整顿问题，而是应当从更深的层次上认识其紧迫性。

目前，我国城市土地使用权出让制度改革，仍处于探索与完善的阶段。如何建

立一个配置规范、高效运行方式的城市土地市场，国内诸多学者从不同的角度进行

了研究，涌现了一批前沿学者。本文在比较前人研究的基础上选取信息不对称作为

新的研究视角，从土地价值最大化角度对当前我国城市土地使用权出让市场上采用

的出让方式进行理论分析。信息不对称是市场上普遍存在的现象，引起信息不对称

的因素颇多，本文在界定导致信息不对称的因素时，将其划分为因不同需求者在收

集、处理、分析估价信息所投入的成本和研究能力的不同而形成的影响信息优劣地

位的竞争因素和违背公开、公平、公正原则为特征的非竞争因素，在理解两方面因

素前提之下，出让方式特征和市场参与对象的行为策略方面不难得出结论：拍卖优

于协议出让在于竞争；市场参与双方对于招标和拍卖的偏好因信息不对称成因不同

而有所差异，若是竞争因素导致信息不对称，则招标是地方政府的优先选择，而对

需求者来说，招标的风险更大。假设非竞争因素导致信息不对称，在存在良好预期

市场上，加上拍卖可能出现非理性溢价，拍卖对于政府有利，而信息优势需求者在

无法确定在招标中无风险的获得地块时，也倾向选择拍卖方式。从而进一步揭示出

土地出让方式在信息不对称条件下可能的变动趋势。

归根结底，城市土地出让市场信息不对称的根源来自于地方政府。政府具有双

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重身份：市场的参与者和市场规则的制定者，在缺乏强有力的监督机制时必然产生

各种寻租行为，对市场造成危害。对需求者而言没有一个完整的土地出让市场信息

系统，所搜集的信息大都具有零散性、原始化特征，没有实现统一的信息指标；没

有建立起统一的信息发布平台，其发布的信息具有明显的地域性；没有专门的法律

制度约束信息披露行为，私下交易较为普遍，不利于公平公正的市场竞争。为此，

笔者给出了改善城市土地出让市场信息不对称现象，完善市场的政策建议。

关键词：信息不对称；招标；拍卖；协议出让；城市土地市场

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III

ABSTRACT

The transfer of land use rights is the core issue of the land-market theory. Under the

planned economic system, China's state-owned land are used without compensation,

without time-limited and non- transfer. After the 1980s, with the market-oriented reform,

the land market have achieved remarkable results in the building of state-owned land use

right market allocation scope, the system of paid use of land initially established; Land

assets functions gradually become apparent, and the functions is much helpful for the

accumulation of a large amount of city construction funds; Land market is very active,

market service system began to take shape; land use control system basically established,

the government's macro-control of the land market has been strengthened. Generally

speaking, state-owned land's market reform, for the effective allocation of land resources,

and promote city construction and real estate recovery, and promote sustainable

development, has played an important role. However, we should also be soberly aware

that the land of the market system constructs slowly, lagging market standardization,

market disorder and other issues, is still very serious. Therefore, standardizing the land

market has not just a rectify the problem, rather it should be a deeper understanding of the

level of its urgency.

At present, China's city land-use right transfer system reform, still in the exploration

stage. How to build a configuration standardized, high-efficient operation mode of city

land market, many domestic scholars from different angles have studied and a lot of

excellent forefront of scholars appear. Compared previous studies and selected the

information asymmetry as a new research perspective, I study the current China's city

land-use right transfer market. Asymmetric information on the prevailing market situation,

the information asymmetry caused many factors, as defined in this paper, the factors

leading to information asymmetry, will be divided into different needs in the collection,

processing, analysis of the valuation information input costs and the research capabilities

of the different information and the formation of pros status factors of competition and

breaches of open, fair and just principles characteristics of the non-competitive factors, as

competitive factors demand for the experience and strength to change with the changes,

non-competitive factors is not. in premise of understanding the two factors, transfer mode

features and the target market participation of strategy it is not difficult to draw

conclusions, thereby further revealed that the land transfer mode under asymmetric

information may change trends. Ultimately, city land market information asymmetry at

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the root from the local government. The government market participants is also the rules

of the market makers, and the government has the formulation and revision of the land

use planning, purchasing and storage of land, purchasing and storage pricing decisions,

the choice of transfer of the rights, and other means, in the absence of strong oversight

mechanism must be constructed in various rent-seeking behavior, cause damage in the

market. If there is not a complete primary land market information systems, the most of

demanders maybe collect the information which is the original characteristics, not

realizing reunification fragmentation; No established a unified platform for information

dissemination, the information dissemination has obvious regional characteristic; No

specialized legal system guarantees the disclosure of information act, more common in

private transactions, and not conducive to a fair and just competition in the market. To the

end, the author is given to improve city land-level market information asymmetries, and

improve market policy recommendations.

Key words：Information asymmetry；Bidding；Auction；Transfer－Agreement；

City land market

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第一章导论......................................................... 1

第一节研究的背景................................................... 1

第二节研究的意义................................................... 2

第三节国内外研究现状............................................... 2

第四节基本框架..................................................... 6

第二章城市土地市场的变迁 ............................................ 8

第一节城市土地市场的基本内涵....................................... 8

第二节城市土地使用权制度的变迁.................................... 10

第三章城市土地出让市场的信息不对称状况 ............................. 14

第一节城市土地出让市场的基本特征 .................................. 14

第二节城市土地出让市场信息不对称概述 .............................. 16

第三节导致信息不对称的非竞争因素 .................................. 18

第四节导致信息不对称的竞争因素.................................... 21

第四章城市土地出让市场的出让方式比较 ............................... 25

第一节协议出让与拍卖的比较........................................ 25

第二节招标出让与拍卖的比较........................................ 30

第三节市场参与者对出让方式的选择 .................................. 34

第五章城市土地出让市场信息不对称的实证分析 ......................... 39

第一节部分城市土地出让方式的实证分析 .............................. 39

第二节信息不对称条件下的市场发展趋势判断 .......................... 43

第三节完善市场信息披露机制的建议 .................................. 43

结束语.............................................................. 47

参考文献......................................................... 49

致谢.............................................................. 52

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第一章导论

第一节研究的背景

土地是自然资源中最基本、最宝贵的资源，是人类赖以生存和生产的条件，它

既是社会生产力的源泉，也是社会生产力的构成，因而人们历来都重视对土地与生

产力关系的研究。马克思曾指出 “土地是一切生产和一切存在的源泉，是人类不能

出让的生存条件和再生产条件。”①

在我国社会主义市场经济条件下，土地成为了一种具有稀缺性的商品，是使用

价值与价值的统一体。土地的利用或配置必须通过市场而进行，即把土地作为价值

物，通过市场上的交易出让到不同的土地使用者手中，要使用土地者必须付出一定

的经济代价，即土地资源的配置和其价值运行并轨，从而使得土地表现出明显的经

济特征，使自然特征和经济特征真正得到统一。在我国，城市土地资产是国有资产

的重要组成部分，根据国土资源部门的测算全国国有土地资产为 25 万亿元，占国有

资产总额的 76％②，这一巨额的土地资产绝大部分集中在城市。因此，研究土地的

经济问题，既要制定土地的相关制度以重视土地资源的保护和优化配置，又要注重

土地市场的运行机制，按照客观经济规律办事。从这二者的关系来看，前者是最终

目的，后者是实现目的的手段。

长期以来，我国城市土地是采取行政划拨的使用制度，自 20 世纪 80 年代以来，

随着改革的深入，逐渐形成了行政划拨和使用权出让并存的格局。1990 年，国务院

颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其中第十三

条明确规定土地使用权出让可以采取下列方式：协议、招标、拍卖等三种方式。2002

年 4 月国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，该规定自 2002

年 7 月 1 日起施行。国务院 2006 年第 31 号文件规定“工业用地必须采用招标、拍

卖、挂牌的方式出让”，随着国家出台的一系列政策法规，全面推进土地使用权招

拍挂出让，已成国家意志。勿庸置疑，城市土地出让方式改革取得了一定的成效，

①《马克思恩格斯选集》第 2卷，第 109 页

② 央视国际网络《我国国有资产中土地一项达 25 万亿元》责任编辑：王京

http://www.cctv.com/news/financial/20020626/39.html

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浙江财经学院硕士学位论文I摘要土地的使用权出让问题，一直是土地市场化理论和实践的核心问题。在计划经济体制下，中国的国有土地实行无偿、无期限、无流动的使用制度。20世纪80年代以后，随着市场化导向的改革，土地市场建设取得了明显成效：国有土地使用权市场化配置范围不断扩大，土地有偿使用制度初步建立；土地的资产功能逐步显现，为城市建设积累了大量的资金；土地使用权市场十分活跃，市场服务体系开始形成；土地用途管制制度基本确立，政府对土地市场的宏观调控得到加强。从总体上来看，国有土地的市场化改革，对于土地资源的有效配置，推动城市建设和房地产业的发展，促进可持续发展，发挥了重要作用。但是，我们也应当清醒地看到...

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